生命と財産を守る敷地選び

土地購入チェックポイント

敷地選びは、通勤や通学、買い物、公共機関など暮らしに関わる条件や、環境や景色などのロケーション、地震や洪水、防犯、交通量などの安全性に加えて、土地代金も重要な要件であることに間違いありません。最近は、近隣住人のコミュニティーなどを気にする方もいらっしゃるでしょう。もちろん敷地選びの条件として優先順位は人それぞれであり、何を優先するかは皆さんが決めることです。

私たちは、家族の生命と健康が最も大切であり、最優先した家づくりに焦点を絞りたい。

もくじ
投資型敷地と消費型
敷地選びは真剣勝負
近年発生した災害
生命を守る土地の選び方
土地に潜む危険を知る
候補地の確認
現地確認項目
良い土地の見つけ方

投資型敷地と消費型

家づくりは、経済的な問題も大きく多額の出費が必要です。出費は、大きく分けて2種類あり、一つは「投資」もう一つは「消費」です。国内の住宅業界を見渡すと、その多くの住宅は、数十年でゴミ化する消費型の住宅であることに気付きます、悪く言えばゴミ化する住宅を承知で数千万円の買い物をしていることになります、極端な言い方で申し訳ないことです。しかし、全ての方が消費型の住宅を建てているわけではありません。住宅をよく知る人は、価値がある投資型の住宅を建てています。

敷地選びは真剣勝負

住めない土地
災害の痕跡を見逃さない
地震の痕跡

最悪なのは、消費型の住宅を価値がない敷地に建てることです。災害が起きた敷地は、価値がなくなります、全く何も知らずに敷地を買うことは、消費どころか浪費と言っても良いでしょう。しかし敷地に価値があるのか、ないのか、生命にまで危険が及ぶ可能性があるのかなど、敷地の安全性は、少しの手間を惜しまず敷地を調べることで、購入前に十分知ることができます。そしてもう一つ大切なことは、ご自信で確認するか、信用できる専門家に相談することです。敷地選びは「失敗は成功のもと」などと悠長な慰めの言葉は通用しません、敷地選びは家族の命にも関わる真剣勝負なのです。

住めない土地

幸か不幸か戦後復興期の大災害といえば、1972年7月に豪雨にて447名の死者・行方不明者を出した「台風6、7、9号および豪雨」。1982年7月に439名の尊い命を奪った「長崎豪雨」が発生したが、500名を超える死者・行方不明者を出した自然災害は発生しておらず、自然災害を忘れたかのごとく復興期には、経済を優先して崖の近くや低湿地、河川横など本来、人が住んではいけない土地を宅地造成し住宅を建てきた。もちろん、敷地選びは建主が決めることです。しかし、巧みに土地の良い点ばかりを並べる営業マンの言葉や土地資金の問題で、住んではいけない土地に家を建てた方も少なくないようです。

災害の痕跡を見逃さない

国内では大きな災害の後、二度と同じ犠牲を発生させてはいけないと慰霊碑や地蔵尊など、後世に伝える何かしらの印をつけることも多く、岩手県宮古市姉吉地区には、1933年(昭和8年)の昭和三陸大津波の後に「高き住居は児孫の和楽 想へ惨禍の大津浪 此処より下に家を建てるな」と教訓を記された石碑は、東日本大震災でマスコミにも何度か取り上げらたので、ご存知の方も多いでしょう。

東北地方の津波に関しては、貞観津波碑(宮城県東松島市)、名取川昭和三陸津波碑(宮城県名取市閖上)などがある。

地震の痕跡

「地震なんてここでは発生しないですよ」と市民の間で言われていたと、メディアで目にした熊本県で発生した、平成28(2016)年熊本地震にも、熊本県宇城市三角町に津波境石と呼ばれる記念碑がある。このような風潮は、地震発生の少ない地方自治体にもあることは熊本県に限ったことではないようです。事実、私も地方の自治体職員が「ここでは地震なんてありませんよ」と電話で話しているところを聞いたことがある。

近年、災害が発生していないが、注意しなければんらない石碑は下記の通り、この地域に住む方は十分に関心を持っていただきたい。

千葉県一宮町
千葉県富津市
静岡県西伊豆町仁科
大阪市浪速区
京都府宮津市
島根県益田市
福井県敦賀市
高知県高知市
高知県南国市
高知県宿毛市
:浪切地蔵
:立石神社
:佐波神社
:大地震両川口津浪記の碑
:波せき地蔵堂
:松崎の碑
:波除け地蔵
:津波地蔵
:室岡山
:鷣神社

ここに記載していなくとも、皆さんが住んでいる地域にある記念碑や地蔵尊が、過去に大きな災害が発生していた痕跡かもしれません。


近年発生した主な災害

平成元年
 平成5年
 平成5年
 平成7年
平成16年
平成23年
平成26年
平成28年
平成30年
平成30年
:雲仙普賢岳火砕流
:釧路沖地震
:北海道南西沖地震
:阪神淡路大震災
:中越地震
:東日本大震災
:広島土砂災害
:熊本地震
:西日本豪雨
:北海道胆振東部地震

私たちはこの災害を決して忘れてはいけない。しかし先人が後世に残した石碑や地蔵尊に託した記しを忘れてしまったことを考えれば、同じ過ちを繰り返す可能性がぬぐい去れないようだ。国内は平成時代だけではなく、災害が多い国であることに間違いない、どこでも災害は発生する可能性があることを忘れず、家族の命を守るためにも、敷地選びは慎重にしなければならない。

昭和20年以降に発生した国内の大災害

地震・津波災害ワースト11
暴風・豪雨災害ワースト10
豪雪災害ワースト7

地震・津波災害ワースト11

地震・津波による被害者数1,000名以上の大災害

暴風・豪雨災害ワースト10

暴風・豪雨による被害者数1,000名以上の大災害

豪雪災害ワースト7

豪雪による被害者100名以上の大災害

生命を守る土地の選び方

無闇に片っ端から土地を探しても良い土地に出会えません。何かの見当をつけ探す方が良い土地に出会えるでしょうし、つまらない土地をつかまされることも少ないでしょう。

良好な地盤に建つ歴史的建造物
名称・地名から知る土地の特徴
敷地の特性を知り計画する

良好な地盤に建つ歴史的建造物

国内には、各地に神社仏閣など歴史的な建築物が存在します。先人達が、歴史的な建築物を建築するにふさわしい土地を見つけ出す見識には驚くものがあり、洪水や強風、地盤、土砂災害の幾つか、あるいは全てに対し、驚くほど敷地条件の良い場所に建っていることが多く、その近辺は、良好な土地が多いようです。

名称・地名から知る土地の特徴

地名には、その土地の地盤や地形の特徴を言葉として残されている場合も多く、地名により自然の形や本来の姿が思い浮かべることができる場合があります。土地の町名からもある程度その土地が住宅に適しているのか、適さないのか想像できます。ただし、現在の地名は、昭和37年に実施された住居表示法にて伝統的な旧町名から新町名に変更されたところも多く、参考になさる場合には旧町名を確認する方が間違いは少ないでしょう。

住宅地に適したと考えられる地名に含まれる漢字
山・岳・嶽・峰・尾・根・丘・岡・坂上・高・上・塙・坂・阪・段・森・林
何かしらの災害が発生すると想像する地名に含まれる漢字
川・江・瀬・池・沼・淀・泉・井・浪・浜・州・潟・淵・窪・谷・沢・洞・渓

敷地の特性を知り計画する

新たに敷地をお考えの方も、現在お住まいの敷地にて新しい住宅をお考えの方も、建物の新築・増改築をお考えの場合には必ず敷地調査は入念に行ってください。敷地の欠点を補い、良い所を十分に引き出すことは、設計者の力です。敷地を十分に見る事もなく間取りを考えるどころか、設計を行うことは出来ません。敷地には四季折々の趣と昼夜の顔があります、敷地の特性を十分に熟知した上で、その場所に最もふさわしく、安全で美しく、豊かに暮らすことが出来る住宅の設計が可能になります

土地に潜む危険を知る

金額に潜む土地の落とし穴
軟弱地盤の落とし穴
崖地の落とし穴
浸水範囲内の落とし穴

土地に潜む危険を知る

金額に潜む土地の落とし穴

建築資金は、一般的に土地代金と建築費及び諸経費の合計金額になります。建築費を抑えようとしたり、無理やり予算内に収めようと、金額的に安い土地に手を出す。あるいは「土地が安ければ、その分大きな家を建てられますよ」と、甘い誘惑にのってしまう。しかし、ここに二度と這い上がれないほどの大きく、深い穴かもしれません。その深い穴とは、敷地によっては地盤改良や擁壁、土留め(待ち受け壁)、などの工事を行わなければ住宅を新築することが出来ない敷地もあります。そしてこのような工事は、良好な地盤では不要な工事費です。そして特に悲惨なのは、軟弱地や崖上の地盤改良は、住宅の形に合わせて改良するため、建物の大きさが変わると地盤改良する場所も大きさも建てる建物に合わせなければならず、再利用はできないし、改良部分には樹も植えられないため、負の遺産としかなりません。もし、土地を売却する時があれば地盤改良工事は、減額対象にしかなりません。

軟弱地盤の落とし穴

軟弱地盤の落とし穴

基本的に地盤調査は、敷地購入後になります。もし、地盤調査を行なった結果、地盤改良が必要となれば、地盤改良工事の費用が必要となります。地盤改良は、その土地の地耐力や支持層の深さで改良工法も変わりますし金額も異なります。一般的な表層改良工事であれば、建設予算に大きな影響を及ぼすことは少ないでしょうが、地盤改良の工法によれば建設予算に大きな影響を及ぼす可能性があります。本来、地盤改良費は、良好な敷地を選べば必要のない金額であり、安い土地にはこのような危険性が潜んでいる場合も多いようです。まさに取り返し懐かない「安物買いの銭失い」となります。

さらに悲惨なのは、地盤改良は再利用できません。建物の形が変われば、その建物に合った地盤改良を行わなければなりません。つまり比較的安価な表層改良であっても、地盤改良は、不良な地中埋設物でしかなく邪魔者です。土地を売却する時には、撤去もしくは土地評価の減額対象にしかなりません。

崖地の落とし穴

崖地の落とし穴

崖地あるいは傾斜地、隣地や道路の高低差が2m以上ある敷地であれば、崖崩れなどの災害予防として、一定の対策が建築基準法で規定されます。崖下であれば崖崩れによる建物被害が発生しないように待ち受け壁や基礎高さの制限など。崖上であれば杭打ち、ラップルコンクリート、地盤改良などにて、崖崩れが発生しても建物が崩壊しない基礎づくりが必要です。しかしこれは、あくまでも建物を崩壊させないためであり、傾斜地に不要な穴を掘ることは、崖崩れを発生させやすくなることを忘れてはいけません。また、これらの地中工作物は軟弱地盤と同じく、売却時には、土地評価を下げる原因となる可能性があることを覚悟しておかねばなりません。

浸水範囲内の落とし穴

内水・浸水など浸水範囲内土地

内水氾濫や洪水など浸水範囲は、ある程度ハザードマップで浸水範囲や深さまで確認することが出来ます。のどかに散歩やジョギングを楽しむ河川も集中豪雨が発生し増水すれば、たちまち私たちの生命財産を脅かす脅威となります。地域により、浸水は雨水や河川水だけではありません、下水も溢れてきます。浸水は、建物が下水が混ざった非常に不潔な水に浸かり、近年多く使われるグラスウールやロックウール、セルロースファイバーなどの断熱材は、水に浸かると乾きません。断熱材が濡れてしまうと浸水部分は全て取り替えが必要です。浸水被害防止には、予測浸水高さより土地全体をかさ上げするか、建物を高床式にする費用が必要になります。

候補地の確認

土地のリスクを十分に理解し、土地条件を満足する候補地が見つかったら、その土地を不動屋さんの情報だけでなく、ご自身でも敷地を調べなくてはなりません。ここでは、人生で最も大切な生命を守る敷地の確認方を優先度が高いものから記載しています。

法規
ハザードマップを確認
災害
防犯
地盤の事前調査
Google map

法規

住宅を建築する場合はご存知のように、建築基準法、消防法、都市計画法・民法など各種法規があります。土地の法的確認は、土地を紹介いただく不動産屋さんもしくは、各行政機関や建築関係の方にご確認下さい。法的にクリアできなければ、どんなに素晴らしい土地でも住宅を建築することはできません。

ハザードマップを確認

ハザードマップ日本地図

候補地が見つかったら、最初にハザードマップの確認をお勧めします。国土交通省のサイトでは、災害情報は洪水、土砂災害、津波、道路防災情報及び、各市町村が作成したハザードマップを閲覧することができます。また活断層や明治期の低湿地、風水害対策・地震防災、標高、避難場所などは、国土地理院のホームページで確認することができます。両ホームページを閲覧する場合には、それぞれ利用上の注意をよく読んでご利用下さい。ただし、ハザードマップは、自治体により作成されていない地域もあります。

WEBで閲覧可能なハザードマップ

災害

国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp
防災内容地震、洪水、内水、高潮、津波、土砂災害、火山
地震防災活断層、危険度マップ、震度被害、地盤被害、地盤液状化
建物被害、火災被害、避難被害、その他被害、総合被害

防犯

防犯マップ
都道府県警察
全国読売防犯協力会https://www.bouhan-nippon.jp
防犯アプリ「Yahoo!MAP」「DigiPolice」

地盤の事前調査

新築計画前には地盤調査を行う必要があります、しかし購入前の候補地では、地盤調査を行うことは出来ませんが、民間企業のジオテック株式会社では、過去に地盤調査したデータをフリーで公開しており、このデータを閲覧することで、候補地の地盤状態をある程度予測することが出来ます。

ジオテック株式会社ジオダス:地形で見る軟弱地盤マップ
http://www.jiban.co.jp/geodas/

Google map

もう一つ最近は、テレビでもおなじみのgoogle mapでの確認もあります。写真で見れば、敷地を含めた周辺の様子を目視することが可能ですし、ストリートビューでは土地と道路の段差や傾斜などを確認することもできます。


現地確認

以上の情報を自宅で確認し、安全性やご自分の条件に叶う敷地が見つかりましたら、現地を確認に行きましょう。ご自身の暮らしに必要な優先順位を決め、条件を満足する敷地に巡り会うためにも現地調査は、必ずおこなってください。

方位の確認
敷地条件
側溝・河川
前面道路・隣地
隣家
近隣騒音
モラルとゴミステーション
残留塩素
塩害

方位の確認

方位はとても大切ですので、ご自分で方位磁石で確かめましょう、ご依頼予定の建築関係者の方がいらっしゃいましたら、一緒に敷地確認されたらいかがでしょうか、一緒に敷地を見に行き、方位や景色、隣家の状況など多くのことを敷地は語っています、その敷地からの言葉をうまく聞くには、複数の方と見るほうが良いでしょう。スマートホンの便利ツールの中には、方位磁石機能と標高を表示するアプリケーションを内蔵している種類もあります。

敷地条件

日照・通風・湿気・水はけ・音・臭い・高圧線は、住宅を設計するためだけではなく、人の健康と住宅の寿命にも大きく関わることがあります。日陰地や水はけが悪く湿地に生えている植物が多い土地、カビ臭いなどは問題外です。主要幹線道や鉄道があれば騒音や振動、工場や店舗などがあれば臭いの問題も気になり、高圧線や携帯電話のアンテナなどが近くにあれば、電磁波の影響を受ける可能性もあります。

側溝・河川

敷地の側溝は意外と見落しがちです、新しい宅地造成地でしたら、さほどの問題はないと思いますが、旧市街や市街地から離れた山間部、新興住宅地から少し離れた敷地の場合には、側溝の深さや勾配などは土地の水はけや、雨天時の内水氾濫などの問題を起こします。また、近くの用水や河川は過去に氾濫を起こした記録がないか、地方自治体で調べておきましょう。

前面道路・隣地

隣地との境界が明確なのか確認し、敷地と隣地・前面道路に高低差がないか確かめましょう。特に前面道路に高低差があれば、車を出し入れするため、土地を掘削し道路面に合わせる工事が必要になります。隣地との高低差が大きければ問題ですが、50Cm以内であればさしたる問題もないと思われます。ただし、隣地より低い場合には、湿気対策のため、その方向の空地は広くするなど、計画上の工夫は必要です。

隣家

隣家が建っていれば、隣家の基礎や敷地の様子でその土地の特性を知ることも出来ます。基礎に亀裂があれば土地の耐力不足でしょうし、カビが生えていれば、湿気の多い土地か風通しが悪い敷地である可能性が高いです。また、隣地境界線からの距離、高さ、窓の位置や室内用途、加えてボイラーやエアコンの室外機など、騒音の発生する機器類の位置などの様子も一緒に見ておきましょう。

近隣騒音

列車・航空機・車騒音、犬・猫の鳴き声、エアコン室外機音など、特に新しく敷地をお求めになる場合、時間帯による変化も確認しておきたいですね。騒音のする方向も設計する時には十分考慮する必要がありますが「我慢できないな」「ストレスを感じるな」と、思うようであれば、その敷地にご縁がないということでしょう。

モラルとゴミステーション

日々ゴミを出さないように暮らしていてもゴミは必ず出ます。ゴミステーションとの距離感も暮らしの上では、大切なことなのですが、それよりも敷地探しでは、ゴミステーションを見れば町会の雰囲気や、モラルの程度もある程度参考になるようです。整理整頓なされていない町会は、住民のモラルが低いかもしれません、より注意し近隣の様子を確認しなければなりません。

残留塩素

上水道は、主に地方公共団体が管理する上水道と井戸水などを水源とする簡易水道があります。水圧や水質などは国の水道法によって決められておりますが、塩素濃度は地域により異なりますので、各家庭で使用する水道水の残留塩素濃度も異なります。残留塩素濃度がきになる方は、日本水道会のデータベースで確認することが出来ますので、参考にしてください。また、敷設してある配水管の中には、鉛を使用した古い管が今でも残っている地域もまだあるようです。下水道の有無も含めて地方公共団体で確認ください。

水道水質データベース:http://www.jwwa.or.jp/mizu/index.html

塩害

海岸近くであれば、塩害があることはよくご存知でしょうから、住宅に使用する金属系の素材は、設備機器類なども含め錆びにくい製品を選ぶでしょう。しかし、寒冷地の街中でも幹線道路や高速道路に凍結防止剤として散布する塩化カルシウムが飛散し、塩害による早期腐食・劣化の原因となります。幹線道路や高速道路付近の敷地も海岸近くと同じく、塩害対策が必要です。

良い土地の見つけ方

良い土地とは
土地探しの方法
インターネット
不動産業者
大手ハウスメーカー
工務店・住宅会社
入札による土地取得

土地購入の方法

不動産業店頭に張り出してある土地情報は、かなりの確率でなかなか売れない土地であることが多いようです、はっきり言えば良い土地はありません。お魚やお肉の専門店でも本当に良い品は、奥の冷蔵庫から出してくるように、不動産屋も本当に良い土地は、奥にしまってあり気心の知れた客には「ダンナ、ここだけの話ですけどね、1ヵ月後にこんなブツが出てきますが・・・」などと、ボソッとつぶやいてくれるものです。まず、良い土地を見つけれるには、ご自身で土地を調べ、暮らしを考慮した上で、希望する地域や諸条件を絞っておくことが大切です。家づくりは、一生でも最も高価な買い物であり、土地選びは家族の財産と生命を守ることにもつながります。決して中途半端な気持ちや、どこでも良いから適当な場所があれば良いなどと考えてはいけません。ピンポイントで狙い打ちしゲットすることを忘れてはいけません。

良い土地とは

不動産業者や大手ハウスメーカーの営業マンは、建築的には素人である場合が多く「良い土地」の判断基準も建築家とは異なります。災害や環境の安全性が高い地域であっても、変形地や極端に細長い土地で判断方法によっては、悪い土地との判断されることもあります。しかし、住宅設計に詳しい専門家であればそれは「良い土地」と判断する可能性が高い場合もあります。良い建物を建てるには、決して綺麗な四角い土地である必要はありません。地盤や環境が良く安全に暮らすには、細長くても変形地でも一向に構いません、建築の専門家であれば、その特徴を生かし素晴らしい住宅を完成させるでしょう。

土地探しの方法

土地を見つけ出す方法はいくつかありますし、その組み合わせでも良いのですが、良し悪しの判断を失敗しないためには、法律や建築の助言をしてくれる方が必要です。また、土地の都市計画上の規制に関しては、地方公共団体や各県土木事務所にある都市計画課や建築指導課にてご相談ください。決して個人的な判断で進めなてはいけません。

インターネット

ネット上にも多くの土地情報が掲載され、中には特徴のある物件に出会える場合もあるようです。しかし、多くの場合は上質の土地は少ない様子で、悪い言い方をすれば、残りもの感が拭いきれず、よほど好物件があれば別ですが、一般的には、金額や物件数などの参考程度にしておくことをお勧めする。良い土地に出会うには、タイミングも必要ですが、ネット上で希望する地域に良さそうな物件を多く掲載している不動産会社があれば、直接連絡をして希望を伝えておくことも一つの手です。

不動産業者

不動産屋さんには、各社それぞれの特徴があります、地元の土地に詳しい方や宅地分譲に主力を置いているデベロッパー、あるいは建売りを主力にしている不動産屋、マンションやアパートなど賃貸物件を主な業務としている業者など様々です。見分け方は、不動産屋が公開している物件情報の種類と数で、その不動産屋が何を得意としているかは、おおよその見当をつけ、不動産屋の特徴を知った上で問い合わせしてください。

不動産業者は、業界内で物件情報の共有しますが、自社で売買できると自信がある良好な物件は、独り占めする傾向にあるようです。土地の売買情報は、やはりその土地に古くから店舗を構えているお店が、地域の詳しい情報を持っている傾向にあります。ご自分が希望する地域が決まったら、やはり地元の不動産屋への問い合わせは必要でしょう。別に一件でなくとも候補地がいくつかあれば、その土地の不動産屋へ問い合わせは必要でしょう。ただ、不動産業会の体質は古い傾向にあるようで、年季の入った不動産業者の中には、独特の雰囲気を持つ親父さんも多いようです。問い合わせの際には、感情的自主規制が必要なこともあります。ご注意、ご注意。

大手ハウスメーカー

ハウスメーカーには多くの土地情報も集まっているようで、豊富に物件情報を紹介していただけることでしょう。ただし、宅地開発された物件が多く、ハウスメーカーが自社の住宅を建てやすい物件だと思います。
ハウスメーカーに土地探しも依頼することは、その会社に住宅を発注することが大前提であり、かなり大きなリスクを負う可能性があります。最初は気軽に土地探しを依頼したとしても、徐々に住宅に詳しくなり、本当にご家族が望む住宅の形が明確になっても、後戻りできない底なし沼にズッポリ沈み込んでいる可能性もあります。
しかし、最初から「良い土地」に「本物の家」を建てるという思いを諦め、
「どんな土地でもいい」
「どんな家でもいいや」
「災害なんていつ起こるか分からない」
「将来のことなんて考えていたら家なんて建てられない」
「家族の財産や生命より自宅を建てたい」
「とにかく家が欲しい」と、お考えであれば、大手ハウスメーカーに依頼することを止めたりしません。

工務店・住宅会社

もし、ご自身が心から求める住宅が明確で、その住宅を建築してくれる工務店や住宅会社が見つかれば、その会社に土地探しを手伝ってもらうことをお勧めします。逆に言えば最も理想的で良い家を造る近道である可能性が高いと言ってもいいでしょう。ひつこいようですが、あくまで、ご自身で求める住宅の形がはっきりしており、その住宅を建てる住宅会社それも良心的な会社に出会った場合です。

入札による土地取得

各市町村や裁判所では、土地を競売物件を公告しており、入札により購入することも可能。物件情報は、各行政機関のホームページや閲覧室および新聞、情報誌、BIT(不動産競売物件情報サイト)で閲覧することができる。入札方法は各行政機関により異なり、参加資格や入札条件も違いますので、詳細については、各機関の案内を確認ください。裁判所の公示期間は、数週間からは数ヶ月と入札までは時間がありますが、各市町村が所有する土地は先着順となっている場合もあるので、定期的にチェクした方がいいかもしれない。また、競売物件を確認することで、希望する土地付近の相場金額を知ることができる上、競売物件は相場金額より低価格に設定されていることが多いようで、もしかすると「えっ、ウソッ!」っと、思わず声が出てしまうくらい割安で希望の土地が手に入る可能性がある。ただし、入札には、専門の知識が必要な場合や、入札条件に保証金が必要になる場合、業者でなければ参加できないこともありますので用心が必要。


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